Prezzi condizionati da servizi e capacità di spesa delle famiglie. Parlano due docenti del DIAm dell’ateneo rendese. Francesca Salvo: «Per alcuni è una scelta obbligata». Paola Cannavò: «Servono più residenze e il recupero del patrimonio inutilizzato»
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Una stanza singola può valere cento euro in più semplicemente cambiando zona. Quei cento euro di differenza non dipendono soltanto dalla posizione: a incidere sono anche la vicinanza all'università, la movida, i servizi, la disponibilità di parcheggi, le caratteristiche degli immobili e, soprattutto, la capacità delle famiglie di sostenere il costo di un figlio fuori sede. Nell'area dell'Università della Calabria il mercato degli affitti agli studenti ha regole proprie: i prezzi sono cresciuti negli ultimi anni, ma senza raggiungere le dimensioni registrate nelle grandi città italiane. Tra gli elementi che incidono sul mercato locale c'è anche la capacità economica delle famiglie, un aspetto richiamato da Francesca Salvo, docente di Estimo e valutazione al Dipartimento di Ingegneria dell'Ambiente (DIAm) dell'Unical.
«La zona di Rende è fortemente condizionata dalla presenza dell'università – spiega Salvo –. Quattromiglia è sicuramente quella più influenzata, perché è la più prossima all'Unical». Ma la distanza dal campus non è l'unico parametro che orienta le scelte degli studenti. «I ragazzi non richiedono solo ed esclusivamente la vicinanza all'università – osserva – ma preferiscono anche un contesto sociale più attivo». È qui che entra in gioco Quattromiglia, con la sua maggiore offerta di attività extra-universitarie e la movida. Arcavacata, nel confronto tra le diverse aree, presenta invece caratteristiche differenti, sia per il contesto dei servizi, sia per la tipologia degli immobili.
Da Quattromiglia ad Arcavacata: cento euro che possono cambiare scelta
Ne emerge un mercato nel quale la posizione ha un peso rilevante, insieme alle caratteristiche dell'alloggio. «Su Quattromiglia noi troviamo stanze anche a 300 euro – racconta –. Possiamo arrivare fino ai 330-350 euro per una stanza». Il riferimento, precisa, è soprattutto alle stanze singole e il prezzo varia anche in base alla presenza di spazi comuni, al numero di camere dell'appartamento e alle caratteristiche dell'alloggio. «Il range è questo, intorno ai 250-350 euro su Quattromiglia, mentre su Arcavacata, invece, siamo intorno ai 200 euro per una singola».
Una differenza che sulla carta può sembrare contenuta, ma che assume un peso diverso quando viene rapportata al bilancio familiare. «La differenza di 100 euro tra Arcavacata e Quattromiglia per alcune famiglie e per alcuni ragazzi è decisiva – sottolinea Salvo –. Io so di tanti ragazzi che vorrebbero stare a Quattromiglia, però non possono». La soluzione diventa allora quella di orientarsi verso una zona diversa, magari meno centrale rispetto alla vita universitaria e ai servizi più richiesti dagli studenti, ma economicamente più sostenibile.
A incidere sulle scelte c'è anche un elemento che negli ultimi anni ha modificato le esigenze degli studenti: l'automobile. «Gli studenti muniti di autovettura – osserva la docente – tendono a privilegiare gli appartamenti che dispongono di un parcheggio». Prezzo, distanza, tranquillità, collegamenti e disponibilità di posti auto diventano quindi alcuni dei fattori considerati nella scelta tra le diverse zone dell'area universitaria.
Il mercato cosentino, chiarisce Salvo, ha caratteristiche e dimensioni diverse rispetto a quelle delle grandi città universitarie. «Non ci possiamo raffrontare con realtà come Milano, Bologna, Torino e, più in generale, con le grandi città universitarie». Nel ragionamento entra anche la sostenibilità complessiva della spesa per le famiglie, che non coincide con il solo canone di locazione. «Per una famiglia non pesa solamente l'affitto dell'appartamento – spiega –. Bisogna considerare se nel canone siano compresi alcuni servizi o se, invece, la famiglia debba sostenere separatamente le spese condominiali, le utenze e gli altri costi legati alla permanenza fuori sede, come quelli per il cibo e i trasporti».
È in questo quadro che si inserisce anche il tema dell'accessibilità abitativa. In un territorio universitario come quello di Rende e Cosenza, il concetto non può essere ricondotto esclusivamente al valore del canone: occorre considerare il rapporto tra il costo complessivo dell'abitare e la capacità di spesa degli studenti e delle loro famiglie. Utenze, condominio, trasporti, servizi, qualità e localizzazione dell'alloggio concorrono tutti a determinare quanto una soluzione abitativa sia realmente sostenibile.
Una riflessione che assume oggi un rilievo più ampio anche alla luce dell'Affordable Housing Act presentato dalla Commissione europea, che pone al centro il tema dell'accessibilità e della disponibilità degli alloggi nelle aree sottoposte a maggiore pressione abitativa e richiama, tra gli interventi, anche la necessità di favorire l'offerta di alloggi accessibili, sociali e destinati agli studenti. Applicato alla realtà locale, il tema porta quindi a guardare non soltanto al prezzo nominale di una stanza, ma alla sua sostenibilità rispetto ai redditi e alle condizioni economiche della domanda.
Affitti in crescita, ma lontani dalle dinamiche delle grandi città
Negli ultimi quattro-cinque anni anche nell'area universitaria i canoni sono aumentati. Salvo distingue però l'andamento locale da quello osservato nelle grandi città. «Rispetto al resto dell'Italia la crescita degli affitti nella zona universitaria, per quanto ci riguarda, è più limitata – afferma –. Negli ultimi quattro-cinque anni i canoni hanno registrato incrementi annuali, ma sempre a una sola cifra. Nell'ultimo anno, inoltre, l'aumento è stato più contenuto rispetto agli anni precedenti».
La capacità di spesa degli studenti e delle loro famiglie finisce così per fissare un limite concreto ai canoni praticabili sul mercato locale. Salvo porta l'esempio di una stanza proposta a 600 euro: un prezzo di questo tipo, osserva, rischierebbe di collocarsi fuori dal mercato, perché difficilmente troverebbe una domanda in grado di sostenerlo. Il livello dei canoni, quindi, deve confrontarsi con la sostenibilità economica della domanda.
C'è poi una componente stagionale. Agosto e settembre sono solitamente i mesi in cui gli studenti sono chiamati a organizzare la propria vita universitaria, anche sul fronte della ricerca dell'alloggio. In questo periodo, quindi, la domanda tende a concentrarsi maggiormente. «L'offerta di alloggi privati destinati agli studenti è sostanzialmente definita – spiega Salvo – e nei mesi che precedono l'inizio dell'anno accademico la domanda tende a concentrarsi. In questa fase, quindi, chi mette un alloggio sul mercato può avere un maggiore margine nella determinazione del prezzo».
Un'ulteriore criticità riguarda gli studenti in attesa dell'assegnazione di un posto nelle residenze universitarie, che possono trovarsi nella necessità di cercare una sistemazione temporanea. In questi casi l'urgenza riduce i margini di scelta e può rafforzare la posizione di chi offre l'alloggio. Il ricorso agli affitti di breve durata, tuttavia, resta ancora limitato: l'offerta dedicata non è particolarmente ampia e spesso gli studenti riescono a gestire la fase transitoria attraverso soluzioni informali e forme di supporto reciproco.
La pressione abitativa e il limite delle residenze
Se Salvo fotografa il funzionamento del mercato, Paola Cannavò, docente di Tecnica urbanistica al DIAm dell'Unical, sposta il punto di osservazione sulla città e sulla capacità del territorio di rispondere alla domanda abitativa. Il primo elemento, spiega, è una peculiarità dell'Unical: «Noi siamo in una situazione privilegiata, perché rispetto a tante altre università abbiamo un vero e proprio campus». Le residenze, però, non bastano a coprire il fabbisogno: «Il sistema delle residenze del campus non riesce a soddisfare l’intera domanda abitativa degli studenti e una parte significativa di questa domanda si riversa inevitabilmente sul mercato privato degli affitti».
«Per agevolare gli studenti e contribuire a calmierare il mercato degli affitti – prosegue - occorre certamente aumentare l’offerta di residenze, ma credo che si debba farlo innanzitutto recuperando il patrimonio edilizio esistente e oggi inutilizzato».
Tra gli esempi cita il Centro Rocchi, struttura destinata a residenze studentesche e mai entrata pienamente in funzione: «Si tratta di residenze completate, ma mai collaudate e quindi mai effettivamente utilizzate».
Poi c'è il centro storico di Cosenza, indicato come una possibile risorsa per una politica abitativa capace di produrre contemporaneamente più effetti. «Investire sul patrimonio immobiliare abbandonato del centro storico – evidenzia la docente - potrebbe rappresentare un'opportunità non soltanto per rispondere alla domanda abitativa degli studenti, ma anche per contribuire alla rigenerazione di questa parte della città». «La presenza degli studenti nel centro storico – insiste - potrebbe restituirgli una straordinaria vitalità».
Casa, trasporti e accessibilità: una questione che va oltre il prezzo
Il tema dell'accessibilità abitativa, dunque, non coincide soltanto con il costo di una stanza: «Anche la qualità dei collegamenti – sottolinea - incide sulla possibilità di ampliare il bacino dell’offerta abitativa. Oggi, però, il sistema dei trasporti non è sempre sufficientemente efficiente».
È una prospettiva che modifica anche il modo di leggere il mercato degli affitti. Una casa più distante dal campus può diventare una soluzione concreta se il tempo e il costo dello spostamento sono sostenibili. Al contrario, una rete di collegamenti inefficiente può rendere di fatto meno accessibili abitazioni che sulla carta avrebbero prezzi più bassi.
Cannavò insiste quindi sulla possibilità di una «politica integrata dell'abitare», capace di mettere insieme residenze universitarie, recupero degli immobili inutilizzati, trasporti e rigenerazione urbana. «Una politica integrata dell’abitare – spiega - consentirebbe di ottenere contemporaneamente più risultati: ampliare l’offerta di alloggi per gli studenti, recuperare e valorizzare il patrimonio esistente, evitare ulteriore consumo di suolo e contribuire alla rivitalizzazione sociale del centro storico».
È una questione che, sul territorio cosentino, incrocia inevitabilmente il tema della sostenibilità economica per le famiglie. Salvo lo riporta alla dimensione quotidiana: «Mandare un figlio all'università per le famiglie calabresi è un impegno economico molto importante. Può essere un sacrificio».